Combiner SCI et LMNP est-il avantageux ?

Combiner SCI et LMNP

SCI et LMNP s’avèrent être une combinaison avantageuse selon les particularités des biens immobiliers que vous gérez. Une Société Civile Immobilière (SCI) ne peut exercer qu’une activité civile. Cependant, une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une activité commerciale. Or, SCI et LMNP sont deux statuts qui présentent chacun des avantages et inconvénients. Il convient de comprendre les différences entre les deux statuts. Les possibilités de combinaison de SCI et LMNP permettent de tirer le meilleur profit dans la gestion de votre patrimoine immobilier. 

SCI et LMNP : les caractéristiques de chaque statut

La connaissance des particularités respectives aux statuts SCI et LMNP permet de trouver une option pour cumuler les avantages et gérer les inconvénients. 

  • SCI et LMNP : la société civile immobilière ou SCI

Pour administrer un bien immobilier, créer une SCI est une des options les plus adaptées. En effet, elle permet de gérer le patrimoine immobilier à plusieurs. Cette structure juridique présente différents atouts :

  • une gestion simplifiée pour le patrimoine immobilier ;

  • une facilité de transmission des biens immobiliers ;

  • la protection du patrimoine personnel des associés ;

  • la flexibilité de la fiscalité appliquée.

L’aspect fiscal constitue souvent le facteur de choix qui incite à combiner SCI et LMNP. Pour la SCI, le choix est libre entre l’imposition sur le revenu (IR) et l’imposition sur les bénéfices des sociétés (IS). La soumission par défaut à l’IR figure notamment parmi les principaux avantages fiscaux de la SCI. 

  • SCI et LMNP : la location meublée non professionnelle ou LMNP

Mettre un bien immobilier meublé en location non professionnelle permet de tirer profit d’une fiscalité avantageuse. Cette option de gestion du patrimoine immobilier permet de déduire l’amortissement sur plusieurs dizaines d’années et les charges liées à la gestion. En plus, les revenus générés par l’activité sont soumis au régime des impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les amortissements liés à la LMNP permettent d’équilibrer les charges fiscales. 

Les démarches administratives pour créer une SCI et LMNP sont différentes. Créer une SCI exige des formalités plus lourdes. Pour LMNP, il suffit d’acquérir le bien immobilier et de le louer ensuite. 

Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du statut de LMNP, il faut que :

  • les recettes annuelles générées par la LMNP pour le propriétaire n’excèdent pas 23 000 euros ;

  • les recettes n’excèdent pas la moitié de celles des autres revenus du foyer fiscal du propriétaire (salaire, BIC, BNC, BA).

Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, le bien immobilier est soumis au statut de location meublée professionnelle (LMP). 

Le fait de combiner SCI et LMNP est avantageux sous le régime micro-BIC de la LMNP. Ce régime vous permet de bénéficier effectivement d’un abattement de 50 % sur les recettes. Votre revenu locatif annuel ne doit cependant pas excéder 72 500 euros. Le régime réel permet de déduire le montant réel des charges ou d’amortir le bien immobilier. Il reste avantageux si vos charges sont supérieures à la moitié de vos recettes locatives. 

La combinaison de SCI et LMNP est-elle avantageuse ?

Bien que les deux statuts SCI et LMNP relèvent de deux domaines de droits différents, il est possible de les cumuler sous certaines conditions. 

  • SCI et LMNP : une combinaison sous condition

Pour cumuler SCI et LMNP tout en bénéficiant du régime par défaut de l’impôt sur le revenu, il faut remplir les conditions suivantes :

  • les revenus générés par la LMNP n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI ; 

  • l’activité de LMNP exercée par la SCI se fait de manière occasionnelle.

En dehors de ces conditions, la SCI bascule dans le régime de l’IS. Cette transformation est irréversible. Aussi, l’administration va considérer l’activité de la SCI comme une location meublée professionnelle (LMP). En exerçant une LMP, l’activité de la SCI concernée va être assujettie à la TVA. En basculant vers l’IS, la SCI va perdre l’avantage du régime des plus-values immobilières des particuliers. Par conséquent, l’abattement pour durée de détention ne s’applique plus.

  • SCI et LMNP : une fiscalité avantageuse et une diversité de bail

Pour optimiser votre investissement locatif, il est intéressant de cumuler SCI et LMNP. Lorsque les conditions citées plus haut sont réunies, la SCI peut profiter de la diversité des baux réalisables en LMNP. De plus, l’abattement sur la durée de détention permet de réduire, voire supprimer, l’impôt sur les plus-values immobilières au moment de la cession du bien. 

Lorsque ces conditions ne correspondent pas à votre situation, vous devez gérer les effets du basculement vers l’IS pour la SCI. L’imposition sur la plus-value immobilière est plus élevée dans ce cas.  Les associés deviennent alors imposables à la fois sur le revenu et sur les bénéfices de la société. Le régime progressif de l’IR peut s’appliquer aux dividendes perçus par les associés. 

Néanmoins, combiner SCI et LMNP peut être avantageux. L’imposition de l’IS à une SCI permet de déduire les amortissements du bien immobilier. Par la suite, le bénéfice imposable peut être réduit. Bien plus, une SCI soumise à l’IS peut proposer divers types de bail pour usage d’habitation, commercial ou professionnel.

  • Le cumul d’une SCI et LMNP dans la pratique

Pour combiner SCI et LMNP, il est possible de créer une SCI puis acquérir un bien immobilier immatriculé sous le statut de LMNP. La déclaration de votre activité en LMNP s’effectue au moment de l’acquisition du bien immobilier. Elle doit être lancée au plus tard dans les 15 jours après le début de votre activité. La déclaration de plusieurs immeubles en LMNP ne nécessite qu’un seul formulaire. La démarche est effectuée en renseignant le formulaire Cerfa P0i. Pour ce faire, vous devez vous rendre au Centre de formalités des entreprises (CFE) du Tribunal de commerce de votre ressort. 

En définitive, il est possible de combiner une SCI avec une location meublée non professionnelle sous certaines conditions. Cette décision peut permettre d’optimiser vos avantages fiscaux concernant les investissements immobiliers. Selon les objectifs sur le court et le long terme, le cumul de ces deux statuts fiscaux reste une option intéressante. Il faut néanmoins bien réfléchir avant de prendre la décision définitive. Le basculement entre deux régimes fiscaux ou de gestion est parfois irréversible. En cas de difficultés, il est intelligent de solliciter l’aide des professionnels du droit.

CHARIKA EXPERT vous accompagne dans la création de votre SCI. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact.

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