Créer une Société Civile Immobilière ou SCI engage deux ou plusieurs personnes à s’associer. Une SCI est une structure juridique qui s’applique à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés d’une SCI détiennent chacun des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Dans l’administration de votre patrimoine immobilier, pourquoi créer une SCI ? Cet article aborde les avantages et les inconvénients ainsi que la démarche à suivre pour créer une SCI.
Pourquoi créer une SCI – les avantages
Trois atouts principaux incitent à créer une SCI pour administrer un bien immobilier. Ils concernent la gestion et la transmission du patrimoine, la protection des associés et aussi la souplesse du régime fiscal imposé.
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La gestion simplifiée et la transmission facilitée d’un bien immobilier encourage à créer une SCI
Le fonctionnement de la SCI garantit une bonne gestion des patrimoines immobiliers concernés. En effet, un statut est établi lors de la création de la société. Les clauses statutaires définissent les modalités de prise de décision, notamment les règles de majorité lors des votes en assemblée générale, les attributions du gérant et les dispositions concernant la cession des parts au sein de la SCI. Le traitement des affaires courantes est confié au gérant tandis que les décisions les plus importantes sont prises en assemblée générale.
Ainsi, dans le cadre d’une SCI, la transmission d’un bien immobilier peut s’apparenter à la cession des parts sociales. Néanmoins, la transaction se déroule selon les dispositions statutaires d’agrément. Dans ce sens, même si la SCI n’autorise ni l’achat ni la revente directe des biens immobiliers, les parts sociales des associés peuvent être mises en vente.
Aussi, la régie d’un immeuble par une SCI induit un gain sur les plus-values lors de la cession. L’abattement pour durée de détention d’un immeuble détenu par une SCI s’applique à partir de la date de souscription ou d’acquisition des titres indépendamment de la date d’acquisition de l’immeuble alors qu’il ne s’applique qu’à partir de la 6e année de détention pour une personne physique.
Pour la transmission d’un héritage, créer une SCI familiale permet de remédier à la situation d’indivision entre les héritiers associés. Les parts sociales peuvent être cédées sans devoir solliciter un notaire. Par la suite, les coûts de la procédure de transmission sont réduits par rapport à ceux de la cession directe d’un immeuble.
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Une bonne protection du patrimoine des associés favorable pour créer une SCI
L’intégration d’une SCI permet aux associés de protéger leurs patrimoines personnels. Les parts sociales sont réparties parmi les associés impliquant le partage des dettes et des bénéfices générés par la SCI. Créer une SCI limite la responsabilité des associés à hauteur de leurs apports.
Une dette avec les créanciers n’incombe au préalable qu’à la personne morale qu’est la SCI indépendamment des personnes physiques qui s’y sont associées. Les associés sont responsables indéfiniment et proportionnellement à hauteur de leurs apports. Cela implique une action distincte des créanciers à l’égard de chaque associé.
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Créer une SCI afin de profiter de la flexibilité de la fiscalité
Le choix entre deux régimes fiscaux est possible pour une SCI. Vous associer pour créer une SCI permet d’opter soit pour l’impôt sur le revenu (IR) soit pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Une SCI qui adopte le régime de l’impôt sur le revenu est exonérée de l’impôt. Seulement, en cas de distribution des dividendes, chaque associé est imposable au titre de leur bénéfice. Ce régime s’avère intéressant quand la SCI génère des déficits puisqu’une déduction annuelle du revenu global est applicable à hauteur de chaque part sociale. L’imputation répartie parmi les associés s’élève à 10.700 euros et le surplus non couvert est déductible sur les 10 années suivantes. L’imposition au régime de l’IR est également bénéfique pour une SCI familiale.
Par ailleurs, choisir l’option du régime de l’impôt sur les sociétés (IS) permet d’advenir l’imposition au niveau de la SCI à un taux de 15 % jusqu’à 38.120 euros et de 33,33 % au-delà. Toute charge exprimée à l’égard de la société est déductible, à l’exemple de la dotation aux amortissements. La distribution des dividendes parmi les associés d’une SCI soumise à l’IS implique une double imposition proportionnelle aux parts sociales : celle liée à l’IS et celle liée à l’IR au titre des bénéfices.
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Les privilèges d’une société immobilière de créer une SCI
S’associer en SCI favorise l’investissement dans le secteur de l’immobilier. D’une part, les associés peuvent acquérir ensemble des biens immobiliers en achetant des immeubles ou en construisant pour en vendre. D’autre part, ils bénéficient de l’exploitation conjointe des biens immobiliers au niveau de la gestion ou de la mise en location. En plus de répartir les charges et les bénéfices entre associés, créer une SCI facilite l’accès aux financements qui peut être difficile si chaque associé procède tout seul.
Pourquoi créer une SCI – les éventuels inconvénients
Sans aucun doute, créer une SCI est plus que profitable pour l’administration d’un bien immobilier. Néanmoins, il faut se rendre à l’évidence de quelques incommodités liées à ce choix au niveau de la procédure de création et de la comptabilité.
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Créer une SCI avec la complexité de la démarche
La lourdeur de la procédure de création constitue un des désavantages de créer une SCI. Comme toute constitution de société, celle d’une SCI est loin d’être des plus aisées en ce qui concerne les démarches administratives. Le statut devrait être judicieusement rédigé pour favoriser la gestion simplifiée susmentionnée. La publication d’une annonce légale, l’immatriculation auprès du greffe et la déclaration des bénéficiaires effectifs qui s’ensuivent rallongent la durée de la procédure. Parfois, cette formalisation devrait être confiée à un professionnel du droit à raison de se tenir à l’ampleur des coûts y afférents.
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Créer une SCI avec la gestion comptable rigoureuse
En admettant que la SCI créée soit assujettie au régime de l’IS, une comptabilité doit être tenue régulièrement. La détermination des résultats comptables passe par la transmission annuelle des livres de compte au greffe du Tribunal de commerce. Créer une SCI implique l’approbation des comptes à l’assemblée générale annuelle des associés dans les 6 mois suivant la fin d’exercice.
Pourquoi créer une SCI – la procédure à suivre
Deux ou plusieurs personnes physiques et/ou morales peuvent créer une SCI, et même un mineur non émancipé peut s’associer. Aucun minimum de capital social n’est obligatoire.
Pour créer une SCI, vous devez suivre diverses étapes :
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Rédiger les statuts pour transcrire les règles de fonctionnement et les relations entre les associés. Les statuts peuvent être rédigés par ses derniers eux-mêmes ou découler de la sollicitation d’un notaire. Les statuts doivent être signés par tous les associés de la SCI.
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Publier un avis de constitution de la SCI au journal d’annonces légales afin d’obtenir une attestation de parution qui complète les dossiers à fournir pour la créer votre SCI.
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Demander l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce moyennant :
- le formulaire de déclaration d’immatriculation d’une société civile dûment rempli et signé,
- un exemplaire du statut original à jour signé par tous les associés,
- un exemplaire certifié de l’acte de nomination du gérant si cette désignation est statutaire,
- un justificatif de l’occupation des bâtiments alloués de siège social,
- l’attestation de parution de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales,
- une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée ainsi qu’une attestation de filiation pour chaque gérant en qualité de personne physique,
- une copie de la pièce d’identité de chaque associé si personne physique
- un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois pour chaque associé et gérant si personne morale
Cette procédure peut se réaliser par les associés eux-mêmes, optionnellement avec un service en ligne ou entièrement par la sollicitation d’un professionnel de droit. Ainsi varient les coûts à prévoir pour créer une SCI. CHARIKA EXPERT vous accompagne dans la création de votre SCI. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact.
